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Corona-Pandemie als Mietmangel?

Ein Mietmangel liegt laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch vor, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt. Entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Aufgrund eines Verbots der Öffnung von Verkaufsstellen für den Einzelhandel oder des Gastgewerbes kann ein solcher vorliegen, weil die Tauglichkeit der Mieträume für den vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist.
Das Landgericht München I stellte in seinem Urteil vom 22.9.2020 klar, dass die Beschränkungen in der Corona-Pandemie im Einzelhandel auch einen solchen Mangel darstellen.

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Verspätete Mietzahlung kein Kündigungsgrund nach mehr als 1½ Jahren

Eine wiederholte unpünktliche Zahlung kann ein Grund für den Ausspruch einer Kündigung darstellen. Diese muss aber zeitnah zu den Vertragsverstößen des Mieters liegen.
In einem vom Landgericht Leipzig (LG) entschiedenen Fall hatte ein Mieter im Jahr 2017 teilweise die Mieten verspätet gezahlt. Dieses nahm der Vermieter als Grund zur außerordentlichen bzw. ordentlichen Kündigung im Februar 2019.

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Verzicht auf Eigenbedarfskündigung beim Immobilienkauf

In einem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall wurde 2014 ein vermietetes Wohnhaus verkauft. Nach einer Vereinbarung im Kaufvertrag verzichtete der Erwerber auf sein Recht zur Eigenbedarfskündigung. Nach einigen Jahren wurde die Immobilie erneut verkauft. Da sich der neue Erwerber nicht an den Kündigungsverzicht gebunden sah, machte er Eigenbedarf geltend und kündigte dem Mieter. Die Kündigung wurde von diesem nicht akzeptiert.

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Zustand einer Wohnung bei Mietende

Es gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung, Befestigungen mittels Dübeln vorzunehmen. Diese sind jedoch bei Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen und die Löcher fachgerecht zu verschließen.

Grundsätzlich darf ein Mieter die Wohnung während der Mietzeit nach seinem Geschmack dekorieren. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist er jedoch verpflichtet mit Latexfarben bemalte Wände zu überstreichen bzw. je nach Vereinbarung im Vertrag so herzurichten, dass normale Schönheitsreparaturen ausreichen....

Keine Grunderwerbsteuer bei Zubehör

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach der Gegenleistung für das Grundstück und wird anschließend mit dem Grunderwerbsteuersatz des jeweiligen Bundeslands multipliziert. Bei der Berechnung werden allerdings die Werte nicht berücksichtigt, welche auf miterworbenes Zubehör entfallen. Dies hatte der Bundesfinanzhof am 3.6.2020 entschieden. Vorangegangen war ein Fall, bei dem beim Verkauf eines Geschäfts die darin befindliche Ladeneinrichtung mit in die Berechnung der Grunderwerbsteuer einbezogen wurde.

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Streit um Zaun- und Heckenhöhe unter Nachbarn

Grundsätzlich müssen Grundstückseigentümer die gesetzlichen Vorgaben bei der Errichtung von Zäunen und Anpflanzung von Hecken z. B. bezüglich der Höhe einhalten. Ein Nachbar darf jedoch über die nachbarrechtlich zulässige Höhe von Zaun und Hecke hinaus einen Zaun errichten und die Hecke wachsen lassen, wenn sich der Nachbar selbst nicht an die von ihm verlangten Höhen hält. Zu dieser Entscheidung kamen die Richter des Landesgerichts Koblenz in ihrem rechtskräftigen Urteil vom 10.7.2020....

Trennung von Instandsetzungskosten und Modernisierungskosten bei der Mieterhöhung

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete (seit 1.1.2019 um 8 %; vor dem 1.1.2019 um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten) erhöhen. Modernisierungsmaßnahmen, deren Kosten auf den Mieter umgelegt werden können, sind abzugrenzen von Erhaltungsmaßnahmen (Instandsetzungskosten), die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind und deren Durchführung der Vermieter daher bereits nach dem bestehenden Mietvertrag - zu unveränderter Miete - schuldet. Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer Modernisierungs- als auch einer Erhaltungsmaßnahme (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter dem Grunde nach Anspruch auf eine Mieterhöhung. Bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten ist aber eine entsprechende Kürzung vorzunehmen.

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Verpflichtung des Verwalters zur Prüfung von Mängeln

Das Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet den Verwalter, Mängel an der Wohnanlage festzustellen und die Wohnungseigentümer darüber zu informieren. Der Verwalter darf auf die ihm obliegende Unterrichtung zu möglichen Mängeln am Gemeinschaftseigentum und auf die Vorbereitung einer sachgerechten Beschlussfassung über das weitere Vorgehen nicht deswegen verzichten, weil die Wohnungseigentümer "über den Stand der Dinge informiert" sind und "weitere Maßnahmen hätten treffen können und müssen".

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Mietminderung wegen zu hoher Raumtemperatur

Bei einer Mietminderung, die der Mieter wegen einer zu hohen Raumtemperatur geltend macht, müssen auch die Außentemperaturen berücksichtigt werden. Die Innentemperaturen allein sind für die Annahme, ob ein Mangel vorliegt oder nicht, nicht aussagekräftig. Die substantiierte Darlegung des Mangels der Mieträume erfordert nicht nur die genaue Angabe der Raumtemperaturen, sondern auch der damit korrespondierenden Außentemperaturen.

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