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Trennung von Instandsetzungskosten und Modernisierungskosten bei der Mieterhöhung

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete (seit 1.1.2019 um 8 %; vor dem 1.1.2019 um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten) erhöhen. Modernisierungsmaßnahmen, deren Kosten auf den Mieter umgelegt werden können, sind abzugrenzen von Erhaltungsmaßnahmen (Instandsetzungskosten), die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind und deren Durchführung der Vermieter daher bereits nach dem bestehenden Mietvertrag - zu unveränderter Miete - schuldet. Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer Modernisierungs- als auch einer Erhaltungsmaßnahme (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter dem Grunde nach Anspruch auf eine Mieterhöhung. Bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten ist aber eine entsprechende Kürzung vorzunehmen.

In einem Fall aus der Praxis zahlte eine Mieterin für ihre Wohnung ca. 300 € Miete. Im Jahr 2016 erhielt sie zwei Mieterhöhungen (ca. 190 € und ca. 240 €) für verschiedene bauliche Veränderungen (z. B. Austausch der ca. 60 Jahre alten Wohnungstür, Austausch weiterer alter Haustüren, Treppenhausfenster und Briefkästen). Der Bundesgerichtshof hatte nun zu entscheiden, ob alle Kosten in die Berechnung der Mieterhöhung einfließen durften.

Die Richter entschieden, dass ein Abzug der Kosten vorzunehmen ist, welche auf die Modernisierung bzw. Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen entfallen, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind (hier: Austausch von etwa 60 Jahre alten Türen und Fenstern sowie einer ebenso alten Briefkastenanlage).

Eine Mieterhöhungserklärung, die auf mehrere tatsächlich trennbare Baumaßnahmen gestützt wird, ist jedoch nicht insgesamt nichtig, wenn sie im Hinblick auf einzelne Baumaßnahmen unzureichend begründet oder erläutert und deshalb insoweit unwirksam ist. Vielmehr hat eine solche Mieterhöhungserklärung hinsichtlich des wirksam erklärten Teils Bestand, wenn sie sich in Bezug auf die einzelnen baulichen Maßnahmen in selbstständige Rechtsgeschäfte trennen lässt und davon auszugehen ist, dass die Gültigkeit wenigstens des wirksam erklärten Teils der Mieterhöhung dem hypothetischen Willen des Vermieters bei Abgabe der Erklärung entspricht.

Anmerkung: Über eine sog. Kleinreparaturklausel im Mietvertrag können Instandhaltungskosten für kleinere Reparaturen (bis 75 € wurde von Gerichten nicht beanstandet) vom Mieter zurückgefordert werden. Die Reparatur muss sich auf Sachen beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen (z. B. tropfender Wasserhahn und Fenster- und Türverschlüsse). In der Klausel muss außerdem noch eine Obergrenze für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres genannt werden. Hier liegt die Höchstgrenze für alle Kleinreparaturen bei ca. 150 - 200 €/Jahr oder 6 - 10 % der jährlichen Kaltmiete....

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